「敷金トラブル」を予防する部屋探しとは?

普段からできる敷金トラブル回避術とは?

たくさんの賃貸物件の中からお気に入り探すお部屋探しは本当に楽しいものです。

その際、近所のコンビニや飲食店、スーパーなどをチェックしながら、新生活に思いを馳せることはあっても、退去する時のことを考える人は少ないでしょう。

しかし、「敷金トラブル」は入居時…否、契約を結ぶ時から始まっています!
スムーズな敷金の全額返還は、最初が重要なのです!

「敷金トラブル」対策は入居前のチェックが重要!

原状回復とは?国土交通省のガイドラインはどこまで守ってくれる?では、国土交通省が公表している「原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドライン」について詳しく紹介しています。

そのガイドラインの冒頭(第1章)で、ガイドライン公表の理由として以下のような説明がなされています。

賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちである原状回復の問題を、「入口」すなわち入居時の問題として捉えることを念頭において、入退去時の物件の確認等のあり方、契約締結時の契約条件の開示をまず具体的に示すこととした。

そうなんです。
「敷金トラブル」の元凶と言える「原状回復の問題」は、退去時ではなく入居時の問題と捉えるべきなのです。

ガイドラインに掲載されている【入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト】

国土交通省が公表しているガイドラインには、入退去時に使えるチェックリスト【入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト】が掲載されています。

かなり細かく項目が分かれていますが、それぞれをひとつずつチェックすることが、退去時のトラブルを大きく減らしてくれる鍵となります。

入居時の状況を知る意味でも、細かく確認しておくことをオススメします。

「原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドライン」に掲載されている、入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト/1ページ目
「原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドライン」に掲載されている、入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト/2ページ目

以下にこの2ページだけを抽出したPDFデータを用意しましたので、ぜひご活用ください。
【入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト】ダウンロード

入居前の写真をたくさん撮っておこう

上記のチェックリストに記入して新居の状況を確認すると同時に、写真を撮っておきましょう。リストの各項目すべてにおいて撮影しておくくらいの気持ちでいいかもしれません。

退去時に「このキズは入居した時からありました」と主張するために、もっとも有効なのは写真を残しておくことです。

実は証拠を提出しなければいけないのは大家さん側

よくよく考えると当たり前のことなのですが、大家さんが借り主に対して原状回復費用を請求する場合、証拠を示さなければいけないのは大家さん側です。

貸し主(大家さん)が証拠を提示する義務のことを、債権者の立証責任といいます。

退去前に大家さんや不動産屋さん立ち合いのもとで物件の引き渡しをするのが一般的ですが、その際に「このキズは入居時にはなかった」という話になれば、「その立証責任は法律上大家さんにあります。写真などはありますか?」と主張すれば、引き下がってくれるかもしれません。

つまり、最初からこちらが撮った写真を提出する必要はないのです。
「借り主(あなた)の主張を裏付けるために使う」というスタンスで、伝家の宝刀として忍ばせておきましょう。

【特約】に要注意! 契約書類のチェックポイント

契約書に書かれている内容の中で、

  • 家賃
  • 敷金・礼金
  • 家賃が引き落とされる銀行
  • 家賃の引き落とし日

などはもちろん確認するでしょうが、たくさんの文字が居並ぶ契約書を隅々まで読む人は少ないのではないでしょうか?筆者も「あー、はいはい」とロクにその内容を読まずに印鑑を押した経験があります…。

しかし、入居前に不動産屋さんや大家さんと結ぶ契約書をしっかりとチェックすることが「敷金トラブル」回避の第一歩です。

具体的なチェックポイントとして挙げられるのは、契約書に【特約】が設けられていないか、です。

【特約】でよくある内容とは?

原状回復とは?国土交通省のガイドラインはどこまで守ってくれる?の中で、退去時に「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」でなければ支払う必要がないことをご紹介しました。

しかし、その例外として、退去時のハウスクリーニング料金を敷金から補填するといった内容が【ハウスクリーニング特約】として記載されていることが多いのです。

また、退去時に入口の鍵を取り替える【鍵交換費用負担特約】もよく見られます。

【ハウスクリーニング特約】【鍵交換費用負担特約】に対するこれまでの判例は?

【ハウスクリーニング特約】や【鍵交換費用負担特約】を設けること自体が違法ではありません。【ハウスクリーニング特約】には、退出時に部屋の掃除をする必要がなくなる、【鍵交換費用負担特約】には前入居者がコピーしておいた鍵を利用した侵入を防止できるとった利点があるためです。

しかし、これまで行われた「敷金トラブル」に関する裁判の判例によると、まず、契約を結ぶ時に借り主にしっかりと説明し、借り主が費用負担を承諾した上で契約をしていなければ、退去時に負担を強いることはできません。

つまり、契約内容をしっかりとチェックすることが重要ということです。
「敷金トラブル」は契約の時から始まっているのです。

普段からできる「敷金トラブル」回避術

新生活がはじまってから実行できる「敷金トラブル」回避術は…部屋をキレイに使うに尽きます。

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